Q&A

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日本不動產 Q&A

A.購買日本物業基本需知

 1.我想買日本物業!我需要準備好什麼文件呢?

 買家需預備好以下兩種文件:

  • 有效護照副本

  • 於民政事務處辦理的地址證明

客戶需親身到民政處,並直接用他們提供的表格手寫便可(所需格式會由我們提供)。

民政處的宣誓時間請參考:

http://www.had.gov.hk/tc/public_services/public_enquiry_services/provided.htm

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2.非日本藉、沒有留日權的外國人也可以在日本購買物業嗎?

日本政府對外國人購買不動產的限制,已於1998年撤銷,相關稅項標準亦不會與日本人有差異,如非居住用更可少交住民稅。日本一般私人住宅用地的業權,90%以上都是永久沒年限的FREE HOLD,同時日本政府現時亦沒有計劃將私人土地更改為有限年限,所以外國人也可安心置業。

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3.可否用購買日本不動產當成投資移民,或藉此申請長期居留權?

日本國家現時沒有投資移民,外國人亦不能藉擁有日本不動產申請居留權。

如於日本成立公司和每年持續投資,可再經審批取得居留期較長的經營者簽證。

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4.為什麼要簽購買申請書(買付申込書)?這文件有法律效力嗎?

購買日本不動產不能口頭講價,必須先簽署及向業主提交「購買申請書(買付申込書)」並出價。購買申請書亦有法律效力,當得到業主承諾出售後,交易便生效,雙方便有完成買賣的義務,隨便取消會引起問題,因此請於提出申請前考慮清楚。

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5.買之前可以先睇樓或要室內相嗎?

如物業是居住中,因私隱問題,一律無法提供室內現況照片及室內參觀。如空室可安排睇樓,但只限以下地方的物業:東京23區、大阪市、京都市、札幌市、福岡市,並需由日本方面安排。睇樓要求請於出購買申請前提出,過後一概不受理,亦不能以無法睇樓為理由延遲及取消交易。

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 6.隔山買牛不安全?

在香港買日本樓,好多人覺得隔山買牛。實在任何地方買樓,最重要就是地點。與各國一樣,主要城市中心區和近鐵路的物業都是出租容易,抗跌能力強,日本也沒有不同。

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 7.東京以外的物業也可以買嗎?

可以的。除了東京之外,日本其他各地的樓盤亦可為客人尋找及介紹。

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B.購買物業的費用

1.購買和持有日本物業會有什麼費用?

買入時

買日本樓時需繳付印花稅和房產取得稅等,連中介費、登記費、以及律師費等各種雜費等,總數約為樓價6-10%。(實際視乎樓價)

買入後

因為所得稅是計純利,如非有大量物業收租,扣除個人免稅額後(基本免稅額38萬日元,外國人適用)稅額不會很大,但注意報稅需聘請日本註冊的稅理士。

每年另需向政府繳付固定資產稅和都市計劃稅,即「固都稅」。一般來說固都稅總額很少超過一個月市值租金。(固都稅根據日本政府的物業估值計算,政府估值一般遠低於市場價格)

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2.每個月要付的管理費及修繕費是什麼費用來的?一定要付嗎?

管理費是支付給大廈的管理組織的公共部分營運費用,包含建築物、設備等的定期檢查費、管理員人工、清掃委託費、公共部分的水電費、損害保險費、建築管理公司的委託費等。

修繕費是根據日本法例,為長期保持建築物安全性與價值,而定期實施的修繕工程上所需要的費用,為避免臨時過大開銷,於是由大廈業主共同做儲蓄。一般說來因為大廈業權分成多份,所有業主都需要付此費用,但如果你擁有整棟大廈全部業權,便可自行決定要留多少收益作儲備。

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C.選擇合適物業及投資前景

1.為何買新不如買舊?

自住就另當別論,如果是用來放租就不同了,舊物業價錢較低,但因為市值租金不會比相約條件新樓低太多,相對的租金投資回報率就高許多。

買舊一點的物業亦有好處,一般住宅大廈耐用年數約為60年,實際效用年限為47年左右,因此樓齡高的物業,可能會面臨重建的可能,經大部份業主同意,建築費用就可從我們每月所繳納的修繕基金的存款,不足的部分再由全體業主分擔。最後您可重獲一間全新的物業,這時您要賣出或出租都會價格更高,獲利更多。

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2.可以知道我買的房子是否凶宅嗎?

當然可以知道,因為日本是個守法紀的國家,物業內如發生過影響樓價的事件,會事前通知及記載於重要事項說明書內。宏高物業會為您篩選優質的投資物業,重重為您把關,讓您無後顧之憂。

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3.日本有地震,買不動產會否很危險?

地震是大家對買日本樓最擔心的問題。日本位於地震帶,每年都會有大大小小的地震出現,所以日本樓必定具備耐震能力。在1981年,日本新耐震法通過後,1981年起申請興建的物業必須要有6~7級耐震。你亦可買地震保險去防止地震帶來的損失,保費不會太貴,保額可達物業價格3至5成,上限約5000萬日圓。

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4.日圓下跌

日圓下跌,令大家買日本樓的價錢可低一點,但另一方面,假如再大幅下跌,會影響租金回報或賺價輸匯的情況。不過可以透過物業按揭去對沖日圓下跌,以借日圓還日圓,來處理匯率風險問題。而現時日元上昇,因此更沒有這方面的憂慮。

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5.日本樓只跌不升?

過去廿幾年日本樓只跌不升,現在買日本樓會否繼續再下跌?在安倍經濟學下,日本樓市在2013年開始有明顯的升幅,現在東京都心區出現搶盤的情況很常見,好樓盤出現很快就被買走,主要城市樓價近年亦再升了10~20%。

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6.日本經濟長期疲弱?

日本經濟自經濟泡沫後,經歷廿多年通縮,令日本人都唔買樓,風險會否好大?其實安倍上任後,多項經濟政策都使環境有好轉,最近有望可走出長期的經濟通縮,正向2%通脹率進發。加上東京奧運,日本開賭等因素刺激經濟。因為經濟有向好前景,樓市自然會上升。

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D.投資物業的收租管理

1.買了日本物業後如何收租?

日本投資物業管理起上來並不困難,地產公司都可直接幫業主做租務管理。扣除支出後,會定期存入業主的香港銀行戶口,收費大約是每月租金的5-8%(視乎地區及服務內容有不同),業主亦可設定每年匯款次數,安全安心。

另請注意如物業位於東京23區、大阪市、京都市、札幌市、福岡市等地區以外,本公司仍可協助進行買賣,但不保證能安排物業管理,請與我們個別就個案商談。

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2.如何保證我買到的物業,不會出現沒租客,或往後租金被壓低的情況?

我們是一家仲介公司,只協助進行物業的買賣,以及提供購買時的建議,無法保證日後的投資回報。各種其他因素沒有人能控制,請於投資購買前衡量資金及承擔風險能力。如想要保持一定的房租收入,可與轉租公司簽租金保證契約(他們等於二房東),這便不用擔心中斷租金收入。

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3.為何日本出租房屋安全可靠?

日本租屋時,除需提交工作證明及入息證明,並必須有連帶擔保人,或加入擔保公司。學生的話會多由父母家人做連帶擔保人。因為條件嚴苛,所以對於業主有相當的保障。

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4.我可以中止租約或出租給其他人嗎?

日本法例保障租客,只要租客行為良好,便可一直租借物業。除非合約是形式是「定期借家」,否則租客便可不斷續約,業主不能隨便要租客遷出及單方面結束租約。

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5.租客未住滿約就走了,我可以要求他賠償嗎?

日本法例保障租客,住宅租客有於租期屆滿前遷出的權利(通常只需一個月通知期)。日本代理會事前向業主及租客確認,租客是否有遷出預定。但於買賣簽約後到交樓前,或在交樓後短期內租客亦有突然解除租約之可能,請投資者理解此風險,本公司及日本代理一概不為此負起任何賠償責任。

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6.買二手樓收租,又會否有其他風險?

如購買的物業為二手樓,一律以當下現況交樓,賣方並不會提供瑕疵保障及附帶設備列表。請理解物業及附帶設備會因居住使用及年月出現耗損,室內設備的維護、修理及更換皆為業主之責任。將來租客遷出後,如有室內翻新需要,業主亦需承擔相關費用,所以建議買樓以外,再預留一筆維修開支。

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7.租客遷出後通常有什麼支出?

室內牆紙地板等外觀翻新,通常20平方米以內的單人單位約10多萬至20萬日元(視地區而定),以及相當於招租租金1至2個月的招租廣告費(視租金而定)。

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8.有關物業室內由業主負責的設備,當中有哪些特別貴的呢?

維修和更換費用較昂貴的常見室內設備主要有:①暖氣設備、②熱水爐、③廚房爐頭…等。大部份都是需專業合資格人士安裝,又無法隨便移除的室內設備。(通常租客會自備一般傢俱電器,如電視、床等)

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 E.日本物業自用相關

1.如想在日本置業自用,可以安排睇樓嗎?購買後可幫手搵人做裝修、清潔、添置傢電嗎?

如空室可安排睇樓,但只限以下地方的物業:東京23區、大阪市、京都市、札幌市、福岡市。睇樓要求請於出購買申請前提出,過後一概不受理,亦不能以無法睇樓為理由延遲及取消交易。

自住物業的裝修,日本不動產代理難以協助,請客戶自行向日本的裝修公司或民宿管理公司查詢。

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2.我沒有日本長期居留權,水電煤要如何申請?又如何交管理費呢?可提供物業管理嗎?

如物業為自用,日本代理可收取定額管理費作有限度管理。服務包括水電煤等登記及付款、繳交每月支付給大廈的費用及每年物業稅項等。但只限以下地方的物業:東京23區、大阪市、京都市、札幌市、福岡市,其他地區能否提供物業管理,請與我們依個別物業情況作相談。

另請注意住宅固網的上網服務,一律需由用戶本人與網絡公司直接簽約及繳費,日本物業管理也無法代辦。如有上網需要必需自行購買POCKET WIFI才可。

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3.日本住宅有建築面積及實用面積之分嗎?

如物業 自住,實際的室內大小就很重要了。日本不似香港有建築面積及實用面積的分別,所標示的面積都是實際的室內面積,不會將公用地方計入。但注意物業會有兩種不如計算方法的面積資料,分別如下:

壁芯面積:即由物業佔有範圍之牆芯開始計算的面積,如果販賣資料上沒有註明的話,根據日本不動產業的慣例,一律都必定是「壁芯面積」。

床面積:即只計算地板範圍的面積,簡單來說就是實際居住用到的面積。物業登記冊內會使用「床面積」作登記,買賣都是根據「床面積」進行。

一般來說,「壁芯面積」和「床面積」會有10~15%的差距,但實際上要看登記冊才知道準確數字。而各種法律上,對建築物業面積要求定義,大都以「床面積」為準,所以購買時要留意清楚呢。

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F.買賣流程及業權相關

1.日本樓可以聯名購買嗎?

日本沒有這方面的限制,與家人、朋友合資購買完全沒有問題。但所有購買人都需要各自提交地址證明及護照副本等身份證明文件,報稅也需個別進行。

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2.如果業權是多人聯名持有,聯名業主中有人身故,其他業主能否因此得到去世者的業權?

日本並無香港的長命契形式業權。業權的繼承、轉讓、贈與等,都需作登記及會被徵稅。當中的法律手續等,會交給司法書士(相當於香港的事務律師)處理。

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3.於香港買樓,錢會由律師樓代收,但買日本不動產時,款項又怎樣?

買方需以國際匯款,將所有款項匯至日本代理的戶口,由他們代為處理。日本司法書士只協助進行登記手續,除非是金額很大或新樓,否則一般不會由法律事務所暫託任何款項。而國際匯款所產生的銀行手續費,全由客人負責。

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4.簽約時的合約是否只有日文?我看不懂日文怎麼辦?

買賣文件是以日文為語言。由於要翻譯成其他語言,再由合資格人士審核的費用高昂,一般只有購買整幢大型物業,才會特別翻譯為其他語言。但由於契約書大部份文字皆為漢字,而簽約前本公司亦會逐點跟你去翻譯說明,如果有特別需要留意的部份,亦會列表去特別注明,所以這點不必擔心。

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5.整個交易過程通常會花多久?

一般來說由於文件郵寄需時,由申請至交樓通常需要一個月至一個半月的時間。至於正式業權文件需由政府發行,通常要交樓後一個月左右才會收到。但不用擔心,因為法律上當賣方收取了樓價全數後,實際的業權便會轉移。

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